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Vermieter profitieren von zufriedenen Mietern

Sehr oft sind Mietschulden nur die "Spitze eines Eisberges" vieler Probleme von Familien und Alleinmietern, Resignation und „Abtauchen“ die sichtbaren Folgen. Als Vermieter bekommt man es mit hohen Summen für Rechtsstreitigkeiten oder Zwangsräumungen zu tun. Das diese Kosten auf mehrere tausend Euro ansteigen können ist bekannt. Hinzu kommt der kaum zu beziffernde Arbeitsaufwand ihrer Verwaltung.

Wir kümmern uns um die Mieter und halten Kontakte zu sozialen Diensten und Behörden. Damit erreichen wir bei ihren Mietern Potentiale von denen auch sie als Vermieter profitieren. Regelmäßige und pünktliche Mietzahlungen, deutlich weniger Mietausfälle und weniger eskalierende Streitereien sind nur einige der wichtigsten Faktoren. Wir arbeiten direkt mit den Mietern zusammen, kümmern uns um die Überwindung von Krisen, Mietschulden oder schlichten auch Streit zu später Stunde. Wir suchen mit den Mietern nach sinnvollen Ressourcen, erarbeiten neue Lebens- und Arbeitspläne und sichern ihnen als Vermieter zufriedene und langfristige Mieter.

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Viele Mehrwerte für Mieter und Vermieter

Dienstleistungen werden eingekauft, wenn der Auftraggeber für sich daraus einen Mehrwert erkennt. Diese Mehrwerte können unterschiedlicher Natur. Im sozialen Management liegen die Vorteile klar auf der Hand. Mieter sind Menschen und Menschen haben in ihrem Leben immer wieder mit unterschiedlichen Problemen zu kämpfen. Die meisten Menschen lösen ihre Probleme täglich, wachsen mit ihren Aufgaben. Doch es gibt auch Probleme, an denen Menschen immer wieder scheitern.

Wer kein Geld hat renoviert auch nicht. Das ist ein wesentliches Indiz für aufkommende Probleme. Geldsorgen hatte wohl jeder einmal in seinem Leben. Doch wenn diese so anwachsen, dass z.B. die Miete nicht oder nur sehr unregelmäßig gezahlt wird, ist dringender Handlungsbedarf erforderlich. Briefe werden nicht mehr geöffnet, Briefkästen quellen über, Balkone mutieren zu Müllhalden. Die Liste ist erschreckend lang. Mieter, die kaum Geld haben, hinterlassen oft ungenügend oder gar nicht renovierte Wohnungen. Mietausfall oder sogar Zwangsräumungen mit enorm hohen Kosten werden durch das soziale Management minimiert. Wir setzen bereits zu einer Zeit an in welcher die Probleme für den Mieter noch lösbar sind.

In diesen Fällen kümmern wir uns, gemeinsam mit den Mietern, z.B. um Transferleistungen. Das können Wohngelder oder Gelder aus der Pflegeversicherung sein. Neben der Stabilisierung der Mietzahlungen, welches der Vermieter direkt in seinen Bilanzen sehen kann, wird die Attraktivität der Wohnungen einen hohen Stellenwert einnehmen. Fühlen sich die Menschen wohl, gehen sie miteinander freundlicher um, Balkonblumen sind zu sehen, Kinder spielen. 

Bundesweit setzten viele der großen Wohnungsgesellschaften ganze Teams von Sozialarbeitern ein, die sich ausschließlich um die Menschen kümmern. Ihre Leistungen sind beachtenswert:

• weniger Mietausfälle
• weniger Zwangsräumungen
• weniger Nachbarschaftsstreitigkeiten
• höhere Lebensqualität
• Bildung von sozialen Gemeinschaften
• attraktive Wohngebiete: stabile Mieten

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Vertrauen als Grundlage

Unsere Vorstellung einer erfolgreichen Zusammenarbeit zwischen Hausverwaltungen, bzw. Vermietern und der CerBoard GmbH basiert auf einem transparenten Miteinander, Vertrauen und nachvollziehbaren Arbeitsweise. In der sozialen Arbeit mit Menschen ist es oft notwendig ausgetretene Pfade zu verlassen. 

Modul 1 - fallbasierende Arbeit

1. Zu Beginn wird ein festgelegter Stundensatz vereinbart. Wichtig: Der vorab vereinbarte Stundensatz verpflichtet den Auftraggeber nicht zur Vergabe von Fällen. Er dient lediglich der Festlegung einer finanziellen Grundlage um in besonderen Fällen (z.B. eskalierende Streitereien) direkt reagieren zu können.
2. Identifiziert der Vermieter einen Fall werden bereits bekannte Probleme besprochen. In einem anschließenden Gespräch zwischen dem Mieter und einem unserer Sozialarbeiter wird überprüft ob der Mieter eine grundsätzliche Bereitschaft zur Kooperation zeigt und wir diesen Fall in Lage sind anzunehmen.
3. Zeigt sich der Mieter kooperativ werden mit dem Vermieter Ziele, Zeitraum und Stundenumfang festgelegt.

Der Umfang der vereinbarten Stunden darf nur nach vorheriger Genehmigung des Vermieters überschritten werden. Somit ist der Vermieter in der Lage die Kosten des Auftrages zu kalkulieren, sowie das finanzielle Risiko abzuschätzen. Verweigert ein Mieter im Verlauf der Betreuung seine Zusammenarbeit wird der Fall, nach Rücksprache mit dem Vermieter, beendet.

Modul 2 - allgemeine soziale Arbeit

1. Der Vermieter schafft durch den Einsatz von Sozialarbeitern eine ständige zentrale Anlaufstelle für seine Mieter. Hierbei wird eine Vereinbarung zur Vorhaltung einer bestimmten Anzahl von Sozialarbeitern und deren Erreichbarkeit getroffen. 
2. Die eingesetzten Sozialarbeiter gehen aktiv auf die Mieter zu. Die Aufgaben richten sich nach dem vorgegebenen Rahmen, wie z.B. Streitschlichtungen, Kommunikation zwischen Hausverwaltung und Mieter oder auch in der Organisation von gemeinsamen Veranstaltungen.

Berichtswesen

Unsere Mitarbeiter unterliegen der Schweigepflicht. Sie dokumentieren den Verlauf ihrer Fälle, damit z.B. im Krankheitsfall ein anderer Mitarbeiter reibungslos den Fall weiter zu betreuen in der Lage ist. Zusätzlich führen wir intern regelmäßige Fallbesprechungen durch. Diese dienen der Möglichkeit bestimmte Vorfälle und Situationen aus einer anderen Sichtweise hinterfragen zu können. Darüber hinaus werden unsere Mitarbeiter von Supervisoren begleitet. 

Mit dem Vermieter werden halbjährlich Fallbesprechungen durchgeführt. In den Fallbesprechungen werden Notwendigkeit, Umfang und Dauer neu festgelegt, sowie anstehende Strategien und Änderungen zur Zielerreichung besprochen. Zum Abschluss der Gesamtbetreuung eines Falles erhält der Vermieter einen ausführlichen Abschlussbericht mit einer Handlungsempfehlung.

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Die zu erbringenden Leistungen besprechen wir vor jeder Fallübernahme mit dem Vermieter. Hierbei werden Ziele (z.B. Tilgung der Mietschulden) abgestimmt. Unsere klientenzentrierte Arbeit teilen wir in drei Phasen auf.

Clearing

Dauer: 4-8 Wochen,

Umfang: mind. 3 Wochenstunden

Diese Phase dauert zwischen vier bis acht Wochen und umfasst mindestens 3 Stunden pro Woche. Sie dient dazu zwischen Klient und betreuenden Sozialarbeiter eine vertraute Beziehung herzustellen.

Bereits in dieser Phase bekommt der Sozialarbeiter Einblick in Familienstrukturen, finanzielle Ressourcen und kann eine erste solide Einschätzung zur Zielerreichung abgeben. Zum Ende dieser Phase bespricht der Sozialbearbeiter gemeinsam mit der Hausverwaltung die gesteckten Ziele und überprüft diese auf ihr Solidität. Ggf. werden diese neu festgelegt oder justiert. Aber auch die Hinzuziehung gesetzlich verankerten sozialen Hilfen nach SGB VIII werden in Betracht gezogen und ggf. bereits integriert. Weiterhin wird die Strategie zur Erreichung der Ziele, welche mit dem Mieter vorab besprochen wurde, dem Vermieter vorgestellt.

Da unsere Sozialarbeiter immer sehr tiefe Einblicke in die persönlichen Finanzen der Klienten haben und in Familieninterna eingeweiht sind, unterliegen sie der Schweigepflicht. Wir geben daher keine geschützten Daten oder persönliche Informationen weiter, sei denn dieser ist von der Schweigepflicht voll oder teilweise vom Mieter entbunden wurden. Andernfalls besprechen wir mit dem Vermieter Handlungsempfehlungen.

ReStrukturierung

Dauer: mind. 6 Monate

Umfang: mind. 4 Wochenstunden

Während dieser Zeit wird mit dem Mieter an der Umsetzung der Strategie zur Zielerreichung gearbeitet. Die Inhalte der Arbeit mit den Mietern sind sehr komplex und je nach Fallart und vorangegangenen Problemen unterschiedlich gewichtet. Diese reichen z.B. von

• Streitigkeiten in der Nachbarschaft, über
• Mietschulden oder
• ständige Beschwerden über Kleinigkeiten, bis hin zu
• psychischen Krankheiten oder
• Mietnomadentum.

Die hauptsächliche Arbeit, neben Verwaltung und Berichtswesen, findet direkt mit dem Mieter gemeinsam statt. Weiterhin vermitteln und monitoren wir externe Hilfen, wie z.B. von Schulden- oder Drogenberatungsstellen, Weiterbildungen oder Bewerbungsinitiativen.

Aber auch die Vermittlung zwischen Mieter und Behörden (z.B. ARGEN, Jobcenter, etc.) gehören mit zum Portfolio um eine objektive Arbeitsgrundlage (wieder) herzustellen. Weitere Aufgaben können z.B. in der Unterstützung auf der Suche nach einer neuen Wohnung sein. Letzteres ist für den Vermieter interessant, ist das Mietverhältnis bereits beendet und dieser möchte aus finanziellen Gründen auf eine Zwangsräumung und den damit verbundenen Kosten verzichten. 

Konsolidierungsphase

Dauer: mind. 4 Monate

Umfang: nach Absprache

Sind alle notwendigen Schritte in die Wege geleitet, die der Erreichung der Ziele und Vereinbarungen dienen, beginnt die Konsolidierungsphase. In dieser Zeit werden vom Sozialarbeiter alle Schritte regelmäßig auf Einhaltung und Sinnhaftigkeit kontrolliert und der Mieter wird weiter darin gestärkt diese zielstrebig zu verfolgen, bzw. abgelegte Verhaltensweisen nicht wieder neu aufleben zu lassen.

Wird eine Anpassung notwendig, werden diese gemeinsam neu besprochen und umgesetzt. Als Beispiel kann hier die Erkennung und Abwehr von drohenden persönlichen Krisen (z.B.psychische Instabilität, Jobverlust) genannt werden.